Chuyển đổi số (CĐS) trong quản trị đầu tư bất động sản không còn là xu hướng mà là yêu cầu sống còn. Năm 2025 được các chuyên gia kỳ vọng là “thời điểm bứt phá” của thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, đòi hỏi các Chủ đầu tư phải có tư duy quản trị đổi mới và vận hành tinh gọn hơn bao giờ hết.
1. Bối Cảnh Ngành Đầu Tư Bất Động Sản Tại Việt Nam
Cú hích từ chính sách pháp lý – Hành lang mới cho nhà đầu tư
Ba đạo luật quan trọng bao gồm Luật Đất đai (sửa đổi) 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ 1/8/2024. Những đạo luật này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ hàng loạt nút thắt trong quy trình đầu tư – phát triển – kinh doanh dự án. Bên cạnh đó, chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội cũng mở ra dư địa mới, vừa mang tính nhân văn vừa mở rộng tệp khách hàng tiềm năng cho các Chủ đầu tư.
Đầu tư công và hạ tầng tiếp tục là “bàn đạp” tăng trưởng
Với sự phục hồi của nền kinh tế, các yếu tố vĩ mô đang tạo tiền đề vững chắc cho nhu cầu nhà ở tăng cao. Dự báo GDP bình quân đầu người năm 2025 đạt 4.900 USD, tăng trưởng kinh tế trên 7%/năm, cùng với việc lạm phát được kiểm soát và lãi suất ổn định, giúp người mua tự tin quay trở lại thị trường.
Tổng vốn đầu tư công năm 2025 dự kiến đạt 790.727 tỷ đồng, tăng hơn 18% so với năm 2024. Việc triển khai mạnh mẽ các tuyến cao tốc Bắc – Nam, vành đai, sân bay và hạ tầng vùng ven sẽ mở ra cơ hội phát triển dự án mới và tăng giá trị quỹ đất, rút ngắn chu kỳ đầu tư, gia tăng tính thanh khoản cho sản phẩm bất động sản.
Cơ hội lớn, nhưng thách thức vận hành cũng đặt ra nhiều yêu cầu mới
Bối cảnh 2025 không còn “dễ thở” như giai đoạn 2016–2019. Thị trường hiện tại là cuộc chơi của những doanh nghiệp có chiến lược bài bản và quản trị hiện đại. Thách thức bao gồm:
- Người mua ngày càng kỹ tính và đòi hỏi dịch vụ hậu mãi cao.
- Quy định pháp lý mới yêu cầu doanh nghiệp phải minh bạch hóa quy trình và năng lực quản trị.
- Nguồn vốn bị siết chặt, khiến tối ưu vận hành và kiểm soát dòng tiền, tối ưu chi phí trở thành ưu tiên sống còn.
2. Mô Hình Đầu Tư Bất Động Sản Điển Hình Ở Việt Nam
Mô hình đầu tư bất động sản tại Việt Nam thường đi theo chu trình phát triển 3 giai đoạn chính:
- Chuẩn bị đầu tư: Đặt nền móng pháp lý và tài chính (tìm kiếm quỹ đất, nghiên cứu khả thi, xin giấy phép, huy động vốn).
- Thi công xây dựng: Tạo nên giá trị vật lý của dự án và tiêu tốn phần lớn vốn (lựa chọn tổng thầu, triển khai xây dựng, giám sát, nghiệm thu).
- Khai thác – Vận hành – Thương mại: Giai đoạn tạo dòng tiền và thu hồi vốn (mở bán, quản lý tiến độ thanh toán, vận hành tòa nhà, quản lý tài sản).
Nhiều chủ đầu tư Việt Nam hoạt động theo Mô hình Holding, sở hữu hoặc kiểm soát nhiều công ty thành viên theo chiều dọc chuỗi giá trị (Tổng thầu xây dựng, Sàn giao dịch BĐS, Đơn vị quản lý vận hành). Mô hình này giúp tăng khả năng kiểm soát toàn diện dự án và tạo lợi thế cạnh tranh về chi phí, tiến độ, và trải nghiệm khách hàng.
3. Lợi Ích Và Thách Thức Từ Mô Hình Vận Hành Holding
Lợi ích từ mô hình vận hành khép kín
Mô hình Holding mang lại ba lợi ích chính:
- Tăng tính chủ động, tối ưu chi phí: Giảm sự phụ thuộc vào bên thứ ba, hạn chế rủi ro đội giá hoặc chậm tiến độ, đồng thời tối ưu hóa quy trình nội bộ và tiết kiệm chi phí quản lý.
- Đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án: Chủ đầu tư trực tiếp kiểm soát Tổng thầu và Nhà thầu phụ, dễ dàng áp dụng tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất, giảm thiểu tình trạng “đổ lỗi vòng quanh.”
- Kiểm soát trải nghiệm khách hàng sau bán: Dễ dàng duy trì chất lượng dịch vụ hậu mãi, từ đó tăng mức độ hài lòng của cư dân và tạo uy tín thương hiệu.
Thách thức từ mô hình vận hành phức tạp
Tuy nhiên, mô hình Holding cũng tạo ra nhiều thách thức về vận hành:
- Chuỗi phát triển dự án dài, nhiều khâu phụ thuộc thủ công: Nhiều nghiệp vụ vẫn vận hành bằng email, file Excel, quy trình giấy tờ, gây sai sót, trễ tiến độ và khó truy vết.
- Khó kiểm soát hiệu quả phối hợp trong hệ sinh thái “Holding”: Mỗi công ty con có quy trình và hệ thống riêng, khiến việc theo dõi tiến độ, chi phí, năng suất giữa các công ty trở nên thủ công và thiếu chuẩn hóa.
- Thiếu kiểm soát dòng tiền theo thời gian thực: Doanh nghiệp luôn ở trạng thái “phản ứng” thay vì “chủ động” vì thiếu hệ thống quản lý minh bạch, khiến việc kiểm soát tiến độ – dòng tiền – chi phí phát sinh trở nên khó khăn.
- Trải nghiệm khách hàng sau bán còn rời rạc: Thông tin khách hàng phân tán giữa nhiều bộ phận (sales, CSKH, vận hành), không có hệ thống CRM xuyên suốt.
4. Bản Đồ Công Nghệ Ngành Đầu Tư Bất Động Sản
Việc tích hợp công nghệ vào từng mắt xích trong chuỗi giá trị đầu tư phức tạp là đòn bẩy để gia tăng giá trị kinh doanh và năng lực cạnh tranh dài hạn.
Hoạt động Đầu tư (Chuẩn bị đầu tư)
Công nghệ giúp kiểm soát rủi ro pháp lý, giảm thời gian chuẩn bị hồ sơ, và tối ưu chi phí nghiên cứu đầu tư.
- Vai trò của công nghệ: Chuẩn hóa quy trình nghiên cứu đầu tư và chọn lọc dự án, số hóa quy trình Giải phóng mặt bằng (GPMB) để theo dõi tiến độ đền bù minh bạch theo thời gian thực, hệ thống hóa hồ sơ pháp lý.
Hoạt động Triển khai Thi công
Công nghệ giúp tăng tính minh bạch, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, và đảm bảo dòng tiền đầu tư được kiểm soát sát sao.
- Vai trò của công nghệ: Thiết lập kế hoạch thi công tích hợp tiến độ – khối lượng – ngân sách, tự động hóa nghiệm thu và đối chiếu thanh toán nhà thầu, kết nối thời gian thực giữa Ban Quản lý Dự án, kế toán và pháp chế.
Hoạt động Vận hành và Bán hàng
Công nghệ giúp nâng cao uy tín Chủ đầu tư, giữ chân khách hàng, và tạo tiền đề phát triển bất động sản lâu dài.
- Vai trò của công nghệ: Quản lý bán hàng theo hành trình khách (CRM) để tối ưu hiệu suất kinh doanh, tự động hóa quy trình bàn giao nhà và bảo hành để giảm khiếu nại, hệ thống vận hành khu BĐS đồng bộ để quản lý dịch vụ và phản ánh cư dân.
5. Top Các Bài Toán Vận Hành Điển Hình Cần Số Hóa
Bộ thủ tục về tài chính: Bài toán tạm ứng và thanh toán
Thực trạng việc tạm ứng chi phí tiêu tốn nhiều thời gian do không rõ biểu mẫu, phải dùng tờ trình giấy, luồng duyệt qua nhiều cấp, và khó theo dõi tiến độ xử lý.
- Giải pháp số hóa: Số hóa toàn bộ quy trình nội bộ liên quan đến tài chính và thanh toán (tạm ứng, đấu thầu) thông qua hệ thống quản lý tập trung. Điều này giúp các bộ phận phối hợp và thực hiện công việc trên một nền tảng thống nhất, xử lý nhanh chóng và chính xác.
Tiến độ dự án: Bài toán thiếu tính thời gian thực
Thực trạng cập nhật tiến độ dự án thủ công trên các bảng in A2 dẫn đến thiếu tính real-time (thời gian thực), dữ liệu phân tán, và tốn thời gian cho việc họp rà soát.
- Giải pháp số hóa: Sử dụng công cụ giúp số hóa quản lý tiến độ, cập nhật theo thời gian thực, lưu trữ toàn bộ dữ liệu. Lợi ích là tăng hiệu suất quản lý, tối ưu phối hợp đội nhóm, giảm phụ thuộc vào họp tuần, và tăng tính minh bạch, dễ dàng truy vết.
Bài toán quản trị: Dữ liệu phân tán ảnh hưởng đến ra quyết định
Thực trạng dữ liệu vận hành rải rác, các báo cáo thủ công bằng Excel mất thời gian và dễ sai sót, gây khó khăn cho Ban lãnh đạo trong việc đối chiếu chi phí, tiến độ, nhân công để đưa ra quyết định kịp thời.
- Giải pháp số hóa: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung bằng cách số hóa dữ liệu từ các bộ phận nghiệp vụ (Doanh thu, Chi phí Đầu tư, Chi phí QLDA, Nội nghiệp). Điều này tạo nền tảng báo cáo quản trị toàn diện về tài chính, tiến độ, vật tư, nhân sự theo thời gian thực, giúp lãnh đạo ra quyết định nhanh và chính xác, tăng minh bạch và tối ưu vận hành.
6. Gợi Ý Danh Mục Số Hóa Nền Tảng
Để giải quyết các bài toán trên, các chủ đầu tư cần triển khai hệ thống quản trị doanh nghiệp toàn diện, bao gồm các nhóm giải pháp chính như:
- WORK+ (Làm việc hiệu quả): Quản lý quy trình (Base Worfklow), Quản lý công việc & dự án (Base Wework), Quản lý phê duyệt (Base Request).
- HRM+ (Phát triển con người): Quản trị mục tiêu (KPI/OKR), Quản trị thông tin nhân sự (Base HRM), Quản trị tuyển dụng (Base E-Hiring), Quản lý ngày công và Tính lương (Base Timesheet, Base Payroll).
- FINANCE+ (Tài chính thời gian thực): Quản lý tài chính, Quản lý chi phí (Base Expense), Quản lý doanh thu (Base Income).
- INFO+ (Thông tin thống nhất): Mạng truyền thông nội bộ (Base Inside), Quản lý thông báo & công văn (Base Office).
- CRM+ (Quản trị khách hàng): Quản trị sản phẩm hợp nhất, Quản lý bán hàng và thực thi thương vụ kinh doanh, Quản lý cộng đồng khách hàng.
